アパートの耐震性を確認するポイントや大家の責任・耐震対策を解説！

アパートのリフォームやリノベーションを検討する際、デザインや設備だけでなく、耐震性の確認も重要です。特に築年数が古い物件では、建築基準法の改正前に建てられたケースが多く、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。

当記事では、アパートオーナーがリフォームやリノベーション前に確認しておくべき耐震チェックのポイントを解説します。耐震性能を向上させることで、物件の魅力を高め、空室対策にもつながるため、アパートを経営をしている方はぜひご覧ください。

賃貸アパートや賃貸マンションの安全性を確保するためには、耐震基準を満たしているかどうかに加えて、耐震等級や建物の構造などを確認することが大切です。耐震性の高い建物ほど、地震による被害を最小限に抑えられます。

ここからは、アパートの耐震性を確認する3つのポイントを紹介します。

アパートの耐震性を確認する際、まずは建築基準法による耐震基準を理解することが重要です。耐震基準とは、建築物が一定の耐震性能を満たすために国が定めた最低限の基準を指し、基準を満たしていない建物は地震時に倒壊のリスクが高まります。

日本の耐震基準は「建築基準法」や「建築基準法施行令」に基づき、地震の被害を受けるたびに改正されてきました。

出典：e-Gov 法令検索「建築基準法」

出典：e-Gov 法令検索「建築基準法施行令」

旧耐震基準、新耐震基準、現行基準にはそれぞれ下記のような違いがあります。

【住宅・建物の耐震に関する建築基準法の変遷】

出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

出典：国土交通省「資料2住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題 関係」

出典：国土交通省「層間変位、安全限界変位、Ts、Bsi、Fh 及びGsを計算」

上記の変遷を見て分かる通り、日本の建築基準法は度重なる地震の教訓を受けて段階的に改正されてきました。

2000年6月の耐震基準改正では地耐力に応じた基礎構造が規定され、地盤調査が義務化されています。木造建築物では柱の接合部を金具で固定し、耐力壁のバランスを考慮する耐震補強の規定が追加されました。

アパートが新耐震基準に適合しているかを判断するには、建築年が1981年6月1日以前か以降かを確認するのが目安になります。ただし、1981年6月1日を境に耐震基準が変更されたため、その前後に建てられた建物については注意が必要です。

新耐震基準が適用されているかどうかは、竣工日や築年月ではなく、「建築確認日」で判断されます。建築確認日とは、建築確認申請が役所に受理され、建築確認済証が発行された日です。建築確認日が1981年6月1日より前であれば、旧耐震基準に基づいているため、耐震補強を検討したほうが安心です。

耐震性を評価する際、建築基準法による耐震基準だけでなく、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づく耐震等級の確認も重要です。品確法では、住宅の耐震性を3段階で評価する「耐震等級」が定められています。

出典：e-Gov 法令検索「住宅の品質確保の促進等に関する法律」

項目	等級	具体的な性能
1-1耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）【地震等に対する倒壊のしにくさ】	等級３	極めて稀に（数百年に一回）発生する地震による力の1.5倍の力に対して建物が倒壊、崩壊等しない程度
	等級２	極めて稀に（数百年に一回）発生する地震による力の1.25倍の力に対して建物が倒壊、崩壊等しない程度
	等級１	極めて稀に（数百年に一回）発生する地震による力に対して建物が倒壊、崩壊等しない程度＝建築基準法がすべての建物に求めている最低基準

引用：国土交通省「住宅の品質確保の促進等に関する法律の概要」引用日2025/03/07

品確法は2000年に施行された法律で、住宅の品質確保や消費者保護を目的としています。建築基準法が改正された1981年6月1日以降に施行された法律であるため、耐震等級1でも一般的な住宅では十分な耐震性が確保されています。ただし、より高い耐震性を求める場合、設計段階で耐震等級2以上を指定することが必要です。

また、品確法では「瑕疵担保責任」により、新築住宅の施工業者は10年間の保証を義務付けられています。住宅の安全性を確保するため、耐震等級と住宅性能評価書の確認をおすすめします。

建物の耐震性は、設計時の形状や使用する建材によって大きく変わります。例えば、鉄筋コンクリートの建物では、長方形や正方形のシンプルな形状の方が、L字型やコの字型の建物よりも耐震性が高いとされています。複雑な形状の建物は接合部分に負担がかかりやすく、地震の揺れによるダメージを受けやすいためです。

また、建物の耐震性は「柱や壁のバランスや量」によっても大きく変わります。柱や壁が全体にバランスよく配分されており、かつ十分な数が確保されている建物は、揺れのエネルギーを分散でき、耐震性が高いです。一方、1階部分に駐車場や倉庫などがある建物は、支えとなる柱が少なくなるため、耐震性が下がる傾向にあります。

アパートなどの賃貸物件に耐震化の義務はありませんが、「耐震改修促進法」の改正により、下記の条件を満たす場合は耐震診断が義務付けられています。

出典：一般財団法人 日本耐震診断協会「義務化される「耐震診断」について」

出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

地震でアパートが被災し、入居者や近隣住民に危害が及んだ場合、大家には修繕の義務や賠償責任が発生することがあります。

修繕の義務については、民法第606条で「賃貸人（オーナー）は、賃貸物（アパート）の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。特に、入居者が対応できない規模の損壊が発生した場合、大家が修繕を行う点に注意が必要です。

出典：e-Gov 法令検索「民法」

また、地震による倒壊で入居者や近隣住民が負傷・死亡した場合、賠償責任が生じる場合もあるでしょう。民法717条では、「土地の工作物（アパート）等の占有者（入居者）および所有者（大家）の責任」が規定されており、建物の安全管理に不備があれば、大家が責任を負う可能性があります。

出典：e-Gov 法令検索「民法」

老朽化したアパート・マンションや旧耐震基準の建物は、大地震の際に大きな被害を受ける可能性があります。適切な耐震対策・地震対策を講じることで、建物の倒壊リスクを減らし、入居者の安全を確保できます。

ここからは、耐震基準を満たしていないアパートの具体的な耐震対策を紹介します。

耐震診断は、所有する建物が地震に耐えられるかを専門家が評価する検査です。前述した通り、1981年5月31日以前に着工し、3階建て以上かつ1,000平米以上の賃貸住宅には耐震診断の義務があります。

ただし、1981年の新耐震基準で建てられていても、2000年の耐震基準を満たしていない木造住宅は「グレーゾーン住宅」とされ、倒壊リスクが高いと指摘されています。たとえ新耐震基準の建築物であっても、老朽化や劣化が顕著な場合は、安全性を確認するために耐震診断を受けることが望ましいでしょう。

診断の主な流れは、「設計図書や検査済証を準備する→資格・実績のある診断会社を選ぶ→耐震診断が実施される」という3つのステップです。診断結果によっては耐震工事が推奨されることもあります。

耐震補強工事は、建物の耐震性能を向上させ、地震による被害を最小限に抑えるための改修工事です。耐震補強工事のメリット・デメリットは以下の通りです。

【耐震補強工事のメリット】

【耐震補強工事のデメリット】

耐震補強工事を実施する際は、建物の状態や将来の運用計画を考慮し、費用対効果を見極めることが大切です。

建て替え工事は、耐震補強工事と比較してより根本的な耐震対策を実現できる方法です。建て替え工事のメリット・デメリットは以下の通りです。

【建て替え工事のメリット】

【建て替え工事のデメリット】

建て替え工事を実施する際は、賃貸経営の長期計画を踏まえ、建て替えのタイミングを慎重に見極めることが求められます。

日本は地震大国であり、賃貸住宅を所有するオーナーにとって、地震保険の加入は経営リスクを減らす手段の1つです。地震や津波、火山噴火などの災害による建物の損害は火災保険では補償されませんが、地震保険に加入することでカバーできます。

地震保険は政府と民間保険会社が共同で運用しており、補償内容は全国一律です。保険金額は火災保険の30～50％の範囲内で設定され、最大5,000万円まで支払われる仕組みになっています。

出典：財務省「地震保険制度の概要」

また、地震で家賃収入が減少した場合でも、ローン返済に充てることが可能です。

国や自治体は耐震化を推進するため、さまざまな補助金制度を設けています。耐震性が不十分なアパートを補強する際は、公的支援制度を活用することで費用負担を抑えられるでしょう。

自治体ごとに支援制度の内容は異なりますが、耐震診断費用の一部補助や、耐震補強工事への助成金などが用意されています。補助額は建物の規模や自治体の予算によりますが、数万円から数百万円の支援が受けられるケースもあります。

補助金を受けるには、申請や事前の診断が必要な場合が多いため、早めに情報を確認し、活用を検討してみましょう。

アパートの耐震性を確認する際、まず建築基準法の耐震基準を知ることが重要です。日本では1981年に耐震基準が大幅に改正され、それ以前の建物は「旧耐震基準」、以降は「新耐震基準」が適用されています。旧耐震基準の建物は震度5程度の揺れに耐えられる設計でしたが、新耐震基準では震度6～7の大地震でも倒壊しないことが求められています。

耐震基準を満たしていないアパートのオーナーは、まず耐震診断を行い、建物の耐震性を把握することが重要です。診断結果をもとに、耐震補強工事や建て替え工事を選択し、安全な住環境を整えましょう。さらに、地震保険への加入や公的支援制度の活用も、コスト負担を抑えながらリスクを減らす有効な手段です。